博客

【資產評估】幼兒園租金評估方法選用淺議

作者:Ashley 時間:2018-09-16 03:27:58 標籤: 分類:


據成都市教育局網站公示信息顯示,目前,全市幼兒園1848所,其中公益性幼兒園535所,筆者預計未來較長一段時期,民辦幼兒園仍佔主導地位。對於民辦幼兒園來說,除了初期投入大外,房租支出也是一個不小的費用。隨着經濟的不斷發展及房地產市場的波動,不論是承租方,或是出租方均較難準確把握幼兒園的客觀租金,故承租方、出租方或者第三方委託租金評估的項目不斷增多。以一個承租方委託諮詢項目,對民辦幼兒園這類特殊物業的租金評估方法進行剖析。

一、項目特點

幼兒園租金市場價格評估,也是租金評估中的一種。對於普通的租金評估,以及租用普通商業用房經營的幼兒園,一般可以很容易的通過市場比較法來求取結果。在此我們討論一類特殊的房地產,即:房產證用途登記為幼兒園,土地證登記用途也為幼兒園,實際為樓盤的配套幼兒園。對於這類房地產來說,它的具體應用有一定的限制。如:1、不可出租它用,僅能作幼兒園使用;2、場所固定,土地一般在2000平方米左右,建築物一般在1300平方米左右,僅能整體出租,不分拆。由於上述限制,造成這類房地產的潛在承租方較少,且租賃價格會受區域幼兒園數量、適齡兒童數量等的影響。

二、項目評估方法選擇

租金評估一般來說可選用三種評估方法,市場比較法、收益法及成本法。其中市場比較法是最常用的一種評估方法,收益法及成本法視情況而選用。

幼兒園類物業初期投入一般較大,如本案例為6個班的中等大小幼兒園,初始裝修及課桌等固定設施的投入成本約為150萬元。為保證自己的投資回收期,幼兒園經營者要求的承租期一般較長,至少應在5年以上,長的甚至可達15年。所以,幼兒園的現時合同租金經常會低於區域客觀租金,特別是在租金變化較大的年段,甚至可能合同租金在客觀租金的1/2以下,再加上幼兒園租金調查數據的準確性較低且難以獲得,故市場比較法中,可比案例的收集實際是很難的。在對本次評估的過程中,估價人員前後花費數十日,通過不同的手段,調查了近30家幼兒園,均未能獲得準確的租金水準,所以市場比較法較難準確應用。

從承租方的角度來看,幼兒園的年總收入可通過調查幼兒園收費標準、可容納學生數量等獲取,年支出等相關資料可通過了解幼兒園教職工數量、平均工資水準等測算,故可採用收益法進行測算。

從出租方的角度來看,幼兒園所在房地產投入的資金成本、出租物業所發生的稅費等都能夠收集到,因此,也可採用成本法進行測算。

三、收益法

收益法的理論依據是預期收益原則,即房地產的市場價格不是取決於過去發生的成本,而是由該房地產未來預期能夠獲得的報酬所決定的。在租金評估中,可理解為,承租方願意支付的租金與其承租的房地產的真實價值並無絕對的正比關係,而是假設承租方承租後能夠獲取的正常收益扣除承租方正常經營所發生的稅費及合理利潤後的餘額。這部分餘額稱為承租方可支付租金收入,也是承租方能夠承受的最高租金支出。

收益法求取租金的公式如下:

可支付租金收入=有效毛收入-總經營費用-合理經營利潤‥‥‥‥‥‥1

1、年有效毛收入

目前成都市民營幼兒園收入主要有兩大塊,即新生入園一次性繳納的入園費(也稱學費)和學生每個月繳納的生活費。一般來說,區域同檔次的幼兒園學費、每月的生活費等基本相差不大,也可以較易通過調查了解而獲得。如本案例,每個學生每年需繳納16000學費,每月繳納生活費400元(平均每個學生每年入園11個月計),該園近三年平均學生數為180,則幼兒園年有效毛收入為367.2萬元。

2、年總經營費用

幼兒園經營時免徵營業稅等相關稅費的,但其經營費用較多,主要支出為員工工資及生活費支出等,詳細如下:

年員工工資

根據第183號成都市人民政府令及成都市幼兒園等級評定辦法(試行),每一級幼兒園根據生源數量、場地大小需配備的師資力量是不一樣的,如:一級園,要求全日制幼兒園每班配專任教師2人以上,寄宿制幼兒園還要適當增加人數。本次評估所涉及的幼兒園配套6個班,共計教職工人數為30人,人均工資、福利等支出為3000/月,則年工資總支出為108萬元。

年生活費支出

根據成都市幼兒園等級評定辦法(試行),成都市幼兒園應保證膳食平衡,營養結構合理,開設三餐兩點。根據成都市的物價水平及保證學生膳食平衡的要求,應在10-15/.天左右。本次評估所涉及的幼兒園每人(包括學生及教職工)每天生活費支出為12/天,按年均11個月,月均22天計算,則年總生活費支出為60.98萬元。

年水電氣費支出

幼兒園的水電氣費支出一般為其年收入的1%-3%左右。本次評估取2%,則年總水電氣費支出為7.34萬元。

年辦公費

幼兒園辦公費包括紙張使用、車輛維修費、保養費、燃料費及業務招待費等相關費用,該筆費用一般為其年收入的1%-3%左右。本次評估取2%,則年總水電氣費支出為7.34萬元。

年裝飾裝修折舊

據前述,幼兒園期初的一次性投入較大,並且,幼兒園的經營者並不一定能夠在第一個租約期滿後獲得新的租賃合同,故一般來說,裝飾裝修得折舊取值5-10年,視幼兒園簽訂的租賃合同可具體調整,按直線折舊測算出裝飾裝修得年折舊金額。本次評估所涉及的幼兒園期初一次性裝修投入為150萬元,合同簽了5年,裝修按5年折舊,則年折舊費用為30萬元。

年不可預見費

幼兒園經營過程中不可預見費一般包括過年過節活動的費用、親子會的費用、學生意外等,這方面的費用一般為年經營收入的4%-6%左右。本次評估取5%,則年不可預見費為18.36萬元。

年科研及培訓費用

根據成都市幼兒園等級評定辦法(試行),一級園每年有不少於3%以上收入(含捐資助學費用、財政撥款等)用於教育科研和培訓研修,視幼兒園的等級,可取2%-4%進行測算。本次評估取3%,則年科研及培訓費用為11.02萬元。

年總經營費用的求取

將第-加總,即可得到總經營費用為243.04萬元。

3、年合理利潤

幼兒園經營屬於相對比較特殊的一類經營企業,其凈利潤一般稍高於普通企業的正常經營利潤,據調查,成都市民營幼兒園年凈利潤率一般在15%-25%左右。本次評估取20%,則年合理利潤為73.44萬元。

4、可支付租金收入

假設承租方可支付租金收入全部用於支付租金,則據前述公式(1),可求出V,即:

V=年有效毛收入-年總經營費用-年合理利潤

代入前述數據,可求出承租方可承受的最大年租金為39.02萬元。

四、成本法

成本法的理論依據是生產費用價值論,即商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。從賣方的角度來看,房地產的價格是基於其過去的生產費用,重在過去的投入,具體一點講,是賣方願意接受的最低價格,不能低於他為開發建設該房地產已花費的代價,如果低於該代價,他就要虧本。從出租方的角度來看,其購買房地產或者說是建設房地產,產生了成本,該筆投資會有資金成本,房地產的所有者在出租房地產的過程中,也會產生如管理費、房產稅等相關稅費,故房地產的所有者能夠接受的最低出租價格必定不會低於上述成本之和。

成本法求取租金的公式如下:

成本價格=投入的資金成本+管理費+維修費+保險費+房產稅+其他稅金‥‥‥‥2

1、投入的資金年成本

可先求取房地產的市場價格作為出租方投入的資金,再乘以合適的收益率得出投入的資金年成本。

登記用途為幼兒園的房地產,一般為樓盤的配套幼兒園,在市場上交易案例相當少見,其現實的市場價格較難用市場比較法進行測算。但在本次評估中,因其土地使用權面積、用途、剩餘年期等都相當明確,建築面積、結構、修建年代等準確可得,故可採用房地分估的方式求取。

土地使用權市場價格的求取:依據《成國土資發[2007]436號》文,教育設施用地執行《成都市中心城區劃撥和協議出讓機關團體、學校、博物館、醫院、體育場、公共公益設施用地級別及供地價圖》,故其土地使用權的市場價格可明確測算出。

建築物現值的求取:採用成本法,參考公式:建築物價格=建築物重新購建成本-建築物折舊。

房地產市場價格=土地市場價格+建築物現值,本次評估所涉及的幼兒園土地約2000平方米,建築物約1300平方米,土地供地價約185萬元每畝,建築物重置價約2000/平方米,則房地產市場價格約為820萬元。

1年期存款利率做為出租方可以接受的最低年收益率,則本次評估所涉及的房地產最低年凈收益為24.6萬元。

2、年管理費

幼兒園用途房地產一般為整體出租給承租方經營使用,在此種情況下,出租方實際需要承擔的管理費往往是很低的,一般為年租金收入的1%左右。假設出租方年總租金收入為V,則年管理費為0.01V

3、年維修費

這裏所說的維修費,是指建築結構、外牆防漏等屬於出租方應當承擔的費用,不包括室內裝修、室外可移動設施更新等的費用。一般來說,該筆費用取建築物重置成本的1%左右,也可視建築物的新舊程度做相應的調整。本次評估取1%,則年維修費為2.6萬元。

4、年保險費

目前成都市現行的眾多保險方式中,對房屋保險費的計算一般為房屋重置價的0.15%-0.2%。本次評估取0.15%,則年保險費為0.39萬元

5、年房產稅

對於出租類的房地產來說,房產稅一般為年租金收入的12%,即0.12V

6、其他稅金

對於出租經營的房地產來說,還需要繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加,以及印花稅等,合計應該是5.6%,即0.056V

7、最後成本價格的求取

據前述公式(2),代入上述數據,得出下列一元一次方程:

V=24.6+0.01V+2.6+0.39+0.12V+0.056V

由上述公式,可計算出V=33.89萬元。

五、方法的應用評價

在對幼兒園用途房地產租金的評估過程中,分別採用了收益法和成本法進行測算。收益法求取的收益價格實際是從承租方的角度,求取的承租方能夠承受的最高價;成本法評估的成本價格實際是從出租方的角度,求取的出租方願意出租的最低價。

這兩種方法是分別從不同的角度、不同的途徑對該房地產租金的一個求取,在本次評估中,以收益法計算出的租金稍高於以成本法計算出的租金,這個結果是符合邏輯和客觀常理的,即承租方可以接受的最高租金(39.02萬元)高於出租方願意出租的最低租金(33.89萬元)。所以,最終租賃雙方達成續租條件的可能性較大。也說明這兩種估價方法均具有較強的適宜性,因此最後可採用收益法測算結果與成本法測算結果的算術平均值來確定最終的租金水準。





本文來源:http://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1537039563&ver=1124&signature=4piPYD7aQ42Z3*INDD7XW4KU50FVd1eEv3AnzoBWj*GcXSMPvxyrA3JwHyvGylEV4t-XevnvcW4rPvnBGcmGma6JtGRTlnrzrmyitcs*4IC2Egf7t7rSLpAzU-dKj-Bg&new=1

  • 我和HIFU有個約會(2): 打HIFU同打Thermage有乜分別?... - Naturopathy ...

    HIFU – 2年打1次; 但有些人對灼熱感覺非常敏感, 故HIF的強度(Intensity) 可能要較輕啲, 每一點的距離可能要較疏啲, 那就可能要6個月後補打多1次。 Thermage – 1年 ...

  • MediLASE 激光脫毛權威@Langham Place - Google+

    $article_data['lib_googleplus']['body']}

  • ©本模板www.86-cn.com設計,了解更多請關注私隱保護