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谨防房中介预设的“陷阱”

作者:Lena 时间:2019-04-09 11:30:06 標籤: 分類:




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07-2018

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在决定要买房的时候,就要认清两个事实:一是资金量巨大,二是存在不可预知的风险,不管是自住还是投资,风险与利益都会并肩而行,在房产行业的技巧利用要多得多,比如,怎样避免被房中介给自己“下套”?

购房立场一:


在房屋买卖整个过程中,上家、下家和中介三方里,下家永远是处于最弱势,造成这种局面的根本原因是:信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。

那么中介都有哪些陷阱呢?又将如何破解呢?

1、陷阱:网上虚假房源信息泛滥

在安居客、搜房网、Q房网和房天下等二手房网站上,房源多到眼花缭乱,但是,其中真实房源不会超过40%,真实房源里还有至少一半是重复的房源,也就是说,在一个二手房网站上,有效房源最多20%,剩下80%都是房型完美,装修时尚,价格低廉的虚假房源,目的只有一个:吸引潜在客户拨打他们的电话,然后保存你的电话,接下来就是频繁的推销。当电话接通后,中介人员通常有两套说辞:一是不好意思,这套房子刚刚卖掉,还没来得及从网上撤下来;二是这个房子在的,但是上家出差了,现在联系不上,我先带你看看其它房源吧。

破解方法:以此作为委托中介和了解行情的途径。其实,你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了,千万别当真,不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子,更不可以此作为改善置换的目标,否则会死的很惨。对你来说,目的就是联系上中介,说出你要购买房子的要求即可,然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。这里再次说明下,要购买新的电话卡作为买房联系电话,切不可用常用电话联系中介,原因不再赘述。

2、陷阱:小中介更容易被坑

这里说的小中介指那种夫妻老婆店,可以认为,除了连锁大品牌的中介之外,都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨,以租房为生,买卖生意能拉一个算一个,业务内容就是带看跑腿,很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理,通常会额外收取你的好处费,美其名曰为疏通银行领导用的。而且,小中介基本都没有网签资格,属于挂靠,在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦,万一你官司缠身或者被坑了,是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢?到时,两家公司再来个踢皮球,就很难收场了。

破解方法:委托和看房只找连锁大中介。连锁中介都有一整套管理标准,而且有专门的法务解决法律问题,信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒:在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托,要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员,避免他们打架,伤了和气。

3、陷阱:夸大优点,回避缺点,混淆视听

这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子,在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候,楼层高就带你去阳台看采光,楼层低就带你看天井,厕所小就告诉你洗澡不冷,厨房小就说做饭少,房间朝北就说夏天凉快,房间朝东就说没有西晒,紧靠高架就说交通便利,挨着电站就绕道远行。

破解方法:坚持自己的选房标准。看房时,让中介闭嘴,自己看遍每一个角落。

中介带你进入房屋内,他的任务就完成了,房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息,你自己务必看遍房子的每一处,包括天花有否漏水痕迹,厨厕下水是否通畅,山墙有否渗水霉变,南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆,去也匆匆,关键问题一个没看到。而且,尽量别让中介评价房屋,因为他的评价100%都是赞美,没有任何意义,反而影响你自己的判断。此外,找不同的时间点来再次看房,主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。

4、陷阱:看房开放日,排队看房,人满为患

这是现在很多大中介惯用的策略。因为大牌连锁中介的客户多,他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点,然后,所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房,人为造成房子抢手的局面。这样就给买房的下家造成很大的压力,再加上中介的添油加醋,不仅房子没看清楚,没有砍价,而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定,一旦房子有产权问题,质量问题,为时已晚,追悔莫及。

破解方法:看透中介的伎俩,把握自己的选房节奏。 中介的这种伎俩,看似不算高明,但是对初次购房的小白来说,真的具有极大的杀伤力。人云亦云,在那种喧嚣吵杂的环境中,非常容易失去理智。

笔者一师弟,2016年初在看虹桥路上一套房子时,就遇到链家组织的这种局。看完刚到楼下,就被告知房子已收定金,不用再考虑了。当时正值牛市,火爆场面可以想象。目前房市较平静,大家可以给自己充足的看房选房时间,即使遇到这种假象,也不必慌张,呵呵一笑即可。

5、陷阱:看房结束后,反复催促你购买

这也是中介人员的必备技能,入门门槛。通常说辞是房子性价比很高,这几天有很多组客户都来看过了,现在就有一组在店里和同事在谈,最迟明天就付定金了。或者说,由于看中的客户很多,现在上家可能会跳价,让你赶紧出手,他和上家关系很好,帮忙通融下,以现在的价格卖给你。

破解方法:坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房(重要的事情说三遍)。坚持自己的选房标准,这里就不再多说了,我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢?因为太多的事情需要在付定金前要做,比如,二次看房,找邻居门卫了解情况,拉产调等等一系列的事情一概不能少,少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成,可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。

6、陷阱:中介报价虚高

这条也是中介的惯用伎俩,而且屡试不爽,效果颇好。通常在上家挂牌时,中介会建议上家把挂牌价挂高一些,让上家感觉中介在帮自己多卖钱,而到了下家看房时,中介还会在此基础上再多喊2%-5%,这也是留给下家砍价的空间,让下家有成就感,促成成交。这样做无可厚非,中介也没有恶意。

破解办法:表现老道,让中介直接报实价。在和中介打交道的时候,要尽可能的表现的专业老练一点,别让中介觉得你是小白可以忽悠,让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点,买房子没有不砍价的,即时在大牛市中,当你和上家面对面谈判时,也可以最后博一次,大家都是要面子的,便宜不了50万,便宜5万总可以吧!具体砍价办法可以参考我的二手房买卖中,如何完美的讨价还价?

7、陷阱:劝你付意向金

意向金是你付给中介后,由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价,如果上家认可这个总价,则签字,意向金立刻转为定金,此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱,那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价,即使谈到价位了他也没有诚心去买,所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说,最大的危险就是,在中介的忽悠下,你出的价可能会高于上家的心理价位,不但没有砍价,反而买贵了。另外,中介收到意向金跑路的情况不常见,毕竟5-10万元,还不够店面装修的。

破解方法:付意向金一定要出最低价。因为,你没有见过上家,上家的出价你只是从中介口里听说的,如果你对周边行情不是特别熟悉,很可能你出的价已经高于上家的报价了,这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解,也要保证付意向金时,你的出价很低,谈不成没关系,再加5万继续。

8、陷阱:不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策

这种情况是最严重的,后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒,对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况:

第一种是故意隐瞒限购政策置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策,否则徒劳是小,赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策,而要求中介帮你把关,那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介,说不定你违约了,上家和中介还可以分享你的违约金呢!

第二种是夸大贷款政策在你看房过程中,中介一定会向你承诺,只要你在他们店里成交,贷款一定帮你办的妥妥的,你想要9成贷款他都可以办下来,你想要一个月拿到放款他也可以保证,你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金,至于今后贷款如何办理,在你签完合同付完首付后,就不由你做主了,到时经理会出来和你谈可能无法做到,上路点的当场打银行信贷员电话咨询。不能满足你的贷款成数,就意味着你需要马上准备巨额现金,利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多,这时你想换家店,对不起,你合同都签了,首付几百万都付了,否则你就承担房价20%违约金给上家吧。

第三种是忽略各项税费房屋买卖过程中,上家需要缴纳个税、增值税和中介费,下家需要缴纳契税和中介费,在上海这些税费通常由下家全部承担,最高可达11.6%。另外,上家可能还有房产税和遗产税,如果再加上这两项,下家要准备的税费金额是非常高的,试问,如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费,直到交易中心过户那天,突然冒出来几十万的税费要求你缴,你还能淡定吗? 

破解方法:政策面全部要靠自己,绝对不能相信中介。中介的工作只是带看,带你交易和联系银行贷款,其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住,母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策,税费政策你都可以直接打电话咨询,商贷政策每家银行略有差别,但是出入不大。

9、陷阱:中介找借口不去拉产调

这种情况其实较为常见,小中介90%不会去拉,大中介在你提出要求后,偶尔也会找各种借口搪塞你,逃避拉产调。原因其实就是,拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的,门店不给报销。另外,在看房结束后,中介一定会绞尽脑汁的劝你赶快下定,千方百计的说服你房子绝对没有问题,如果要拉产调,又要耽误一天时间,说不定这单生意就黄了。所以,中介去拉产调是情非得已的。

破解方法:看到中介的产调再付定金,或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介,见不到产调就不付定金。除非碰到自己非常满意又非常抢手的房子时,怕时间来不及,可以自己去交易中心拉出来核实。

10、陷阱:学区房、地铁房、拆迁房,全是中介的噱头

这个大家应该都有体会,中介口中,没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房,离地铁站5公里就是地铁房,老房子就是拆迁房。

破解方法:务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的,就算去年是学区房,今年也未必。就算是学区房,你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求,否则劳师动众不算,耽误孩子读书可是大事。

11、陷阱:网签结束当日收取全额中介费,并且中介费不能打折

网签结束收取全额中介费的规定已经是上海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展,为了确保自身的利益,将收取中介费由交房后前置到签约后,不得不说这也是社会无序化,法制不健全的体现。

网签结束当天,中介就要收到上下家2%的全额中介费,之后中介的工作才刚刚开始,还要帮下家去备案,审限购审税,办理贷款,交易中心过户,交房,物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的,为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢?因为中介担心上下家违约,无法履行合同,即使这样,中介费也已经装入腰包了。不得不说,监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折,也是个别大公司为了规范管理,提出的内部规定,没有任何市场依据。

破解方法:付定金前,和中介商量好中介费打折和分期付款。房时不需要和中介谈中介费的事,免得影响他带你看房的热情。等到房子看好,和上家谈好价钱了,要付定金前,再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前,上下家和中介三方中,中介处于最弱势,这时是你提出要求的最好时机,等到定金协议一签,你就是三方中最弱势的一方了,俗话说的好“合同一签,乙方变甲方”。

所以这时你的要求中介基本都会听的。你可以网签完付一半,交房后付一半,再要求中介费给你适当优惠。目前为止,除了链家之外,中介费都可以谈,而且你真心摆出走人的腔调来,绝大多数中介会诚心挽留你的。相信我,光不谈中介费这一点,就足以说明你是小白,中介拿了你的钱也会在背后嘲笑你的。

12、陷阱:承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购

如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务,那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。上海2016年3月25日出台的房产新政,规定外地户籍家庭在上海购房的自购房之日起之前连续缴纳个税和社保满5年及以上,这就限制了部分刚性需求,所以,补税、补社保和找沪籍人士假结婚买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友,为保证房贷能够顺利批复,找银行内部人士进行的违规操作。

破解方法:不见兔子不撒鹰 ,办完手续再下定。这几条都是风险极大的,任何人都不可能保证百分百能办成功,除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以,如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保,那么没问题,钱给他,等他办理成功了,再去付定金买房,试想如果你先付定金,然后中介却没办成,你还是限购状态,你的定金或者首付就是免费送给上家的礼物。

如果你付完3成首付,信贷不良记录却没有删除,贷款不批,那么意味着你将变成全款买房,如果没钱,首付就是你给上家和中介的违约金。至于找沪籍人士假结婚买房的,我只能说看你的造化了,碰到有心机的,买房后离婚要分你一半房产的大有人在,太多的现实教训摆在这里,三思而后行吧。

13、陷阱:把上下家分开,采用“背靠背”的形式谈判

“背靠背”谈判就是指谈价时,中介故意把上下家分开在两个房间,不让彼此见面,各自出价后再由中介在中间传话,等到上下家的出价差距不大时,再面对面谈,这种情况我相信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的,当然对中介是非常有利的,但是却损害了上下家的利益。

破解方法:坚决不让价,见面再加价。“背靠背”谈判的原理是:上家出价500万,中介就告诉下家上家出了550万,下家出价450万,中介就告诉上家下家出价400万,谁要相信中介的话,谁就被坑了,因为你误以为都是对方的真实报价,如果最终490万成交,那么上家只降了10万,而下家却加了40万,下家明显吃亏。

所以,在没有见到上家之前,你的报价坚决不让,即使你不让,中介也会帮你在上家面前说好话,因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面时再出,这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。

14、陷阱:一房多卖,丧尽天良

买房者最怕碰到的有两点:一个是有污点的房子,比如抵押查封凶宅,这个前面已经讲过;二就是一房多卖。

一房多卖可能是上家的骗术,也可能是中介怂恿上家所为。尤其在牛市时,房子一天一个价,还有很多人疯抢,不跳价的就是良心上家了。这时有些中介会怂恿上家在收到一家定金的前提下,还去卖给出价更高的人,从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后,不惜和第一个下家毁约。更有甚者,收到多家的定金和首付之后,捐款逃跑。

破解方法一:下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是,在你付完定金后,要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内,保险箱只有店长才有钥匙,店长和上家串通的可能性很小。上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了,就算碰到哪个白痴,在没有见到房产证的前提下还肯付钱的,也与你无关,产证在你这边,你怕谁。

破解方法二:提前网签锁定。如果上家在收到你的定金后,坚决不肯交出房产证,那么,你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定,把你和上家及房屋的信息录入并保存,这样就相当于你们已经网签了,根据电脑时间,你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金,但是只要你不同意解约,上家是没办法的,这时你可以选择收取上家给你的20%违约金,或者打官司要求继续履行合同。这样你将掌控全局。

购房立场二:


卖房的上家相对来说天生占据主动立场,不用担心房子有污点,不用担心被骗钱,而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼,因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解:

1、陷阱:独家委托、短时出售、被吃差价

这应该是上家碰到的第一个陷阱,如果一不留神中招,接下来的路可就难走了,会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个,就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉,而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房,造成抢手的局面。

然后,诱导你签署独家协议,并告知除了他们,你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成,所有看房的人都要通过这家中介,你无法直接接触其他的看房者和中介人员,也就无法了解市场行情,当你的独家委托中介找到你,告诉你有一个大款客户,出高价买你房子的时候,你就会立刻签字,其实,你根本不知道,你房子被贱卖了,中间的差价已经被中介吃掉了。详细过程可以参见卖房时,中介是如何吃掉你的差价的?

破解方法:杜绝独家委托,挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介,就算是你的熟人朋友也不行,朋友你可以请他吃饭,借钱给他,但是,卖房子被坑可不是几千几万的小事,而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边 的大中介全部都挂到,让他们形成竞争,才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且,谈判最好面谈,对中介拿来的意向金要谨慎签收,在你签完那一刻,你必定会后悔卖便宜了。

2、陷阱:“背靠背”谈判,中介从中作梗

前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁,谁好欺负就欺负谁,让步多的必定吃亏。

破解方法:坚持不降价,面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否,中介都会倾尽权利撮合双方,所以,你降的再多,中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价,让中介别在你这里费劲,让他去说服下家去,说服下家多加价。等到面对面谈判时,你可以顾及面子,略微下调一点,使双方不至于难堪谈崩。

3、陷阱:签约后,其他中介频繁搅局

这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里,其他中介通常会很快得到消息,并频繁打电话过来告诉你,你的房子卖便宜了,被这家中介坑了,他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信,1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。

破解方法:不予理会,客气拒绝。在上家收到定金后,除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你,而且价格高出你的违约金,否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意,他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝,并表示今后再合作,而且没必要伤了和气,今后出门会经常碰到的,而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。

4、陷阱:下家贷款进度慢,耽误你置换进度

在置换客中,这种情况极为常见。中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团,等你们签约了以后,一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系,放款时间拖一两个月很常见,而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间,所以,下家的贷款没有到账,就会影响上家的买房进度,严重的会直接导致上家买房违约。我2016年就碰到过这种危机情况。在前文中我也提到过,最后本人果断去逼迫下家的贷款银行把组合贷款分开放款,才在最后一天如约的付给了我的上家。

破解方法:盯死中介,主动出击。建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房,这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作,最好在卖房网签后,再付定金买房,而且买房交易时间要写的宽松,别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介,以最快的速度办理贷款,半天都不能耽误,有时提前半天,结果就会提前一周,尤其是碰到法定假日,万一再碰到新政出台,那就是生与死的界限了。



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